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  上诉人孙某某因房屋拆迁协议转让纠纷一案,不服沈阳高新技术产业开发区人民法院(2005)沈高新法民房初字第86号民事判决,向本院提出上诉。本院于2005年11月22日受理此案后,依法组成合议庭,由审判员董菁担任审判长,审判员马岩主审,代理审判员李方晨参加评议,公开审理了本案,本案现已审理终结。

  原审法院审理查明:被告孙某某系沈阳市东陵区五三乡教场村村民,第三人郑某某系其母亲,与孙某某在同一户口簿上,且共同生活。2003年7月5日,被告孙某某作为被拆迁人与沈阳市浑南新区房屋拆迁办公室签订房屋拆迁协议一份,双方约定,被拆迁人孙某某原有住房6间,建筑面积154平方米,常住人口为5人及按原产权面积每平方米1330元标准予以货币安置,并约定被拆迁人在签订本协议之日起15日内凭拆迁协议书自愿选购浑南置业有限公司建设的经济适用住房一套,超过15日视为自动放弃购买权等条款,据此协议可选择两套总面积不超过154平方米的房屋,被告孙某某在选择一处80余平方米的经济房屋后欲将余下面积的房屋有偿转让。2003年7月19日,在临近拆迁协议约定的选房期限到期的前一天,原告王某经其同学李红英及其丈夫白文财(亦为被告及第三人邻居)介绍,与被告孙某某夫妇达成协议,双方约定:被告孙某某现有动迁房票一张,自愿卖给原告王某,价格为人民币2000元,被告须协助原告办理产权变更等相关事宜,所需要费用由原告王某负担等内容,原告王某当即付款并签订书面协议,孙某某的妻子孙桂敏代孙某某在协议上签了字,中间人白文财在协议上签字见证,此后被告孙某某夫妇协助原告王某交付了所选购房屋的首付款及二、三期房屋共计人民币105,163元。2004年3月30日被告孙某某的妻子孙桂敏携带孙某某的身份证陪同原告进行了选房并选定为文澜苑二期13-3号楼412室(建筑面积为79.07平方米),并在2004年10月11日交付了物业管理费、采暖费、煤气管网费等相关配套设施的费用。2004年10月29日原告在领取所购房屋的钥匙时,被告知被告及第三人不同意出卖房屋,并拒绝提供所需的被告本人身份证明,致使原告至今未能入住所购房屋,原告为此诉讼来院。另查明,本案诉涉的拆迁协议中154平方米房屋,在房屋产权证上载明的产权人是(1)孙某某,证号为沈东农房字第013573号,卷号为教场11-399,房屋面积87平方米;(2)郑某某,证号为沈东农房字第0168037号,卷号为教场11-94,房屋面积67平方米,2003年7月5日所签订的房屋拆迁协议系在被告孙某某及其姐姐孙雅杰均在场并同意的情况下,以被告孙某某作为被拆迁人签订的。

  原审法院认为,原告王某与被告孙某某达成房屋拆迁买卖协议时,被告孙某某所出卖的拆迁协议中所载明的被拆迁人为被告,并未载明为第三人,且被告在出卖时亦未告知原告该拆迁协议有第三人份额,故原告王某据此协议所取得的房屋系善意取得,其主张并无过错,所取得的权益应受到法律保护,故原告王某要求被告继续履行双方买卖协议书符合有关法律规定,本院予以支持。被告孙某某与第三人郑某某共同生活,在与原告商议出卖房屋动迁手续时亦均在场,虽然买卖房屋动迁手续的协议系孙某某妻子孙桂敏代为签订的,但在只剩1天就丧失购买诉涉房屋的权利的情况下有偿转让该手续,被告孙某某及第三人郑某某对此是应知和明知的,孙桂敏的行为可以代表其二人的意思表示,在原告王某交付房款、选择房号等长达1年多的时间后才提出不同意出卖该手续系违约行为,对此纠纷应负全部责任,其应当按照双方的约定协助原告办理入住手续及房屋产权登记等相关事宜,并赔偿由此给原告所造成的损失;关于原告王某提出要求被告赔偿房屋空置损失的主张因未提出充分有效的证据予以证明,故本院对此主张不予支持。判决如下:一、被告孙某某于本判决发生法律效力后立即协助原告王某办理入住及房屋产权登记等相关手续;二、被告孙某某于本判决发生法律效力后十日内赔偿原告王某所交付的2004年采暖费损失人民币1,660元;三、驳回原、被告及第三人其他诉讼请求。案件受理费人民币266元,由被告孙某某承担。

  宣判后,上诉人孙某某不服原审法院判决,向本院提起上诉称:1、原审确定案由错误,本案不应定为商品房买卖合同纠纷,因为上诉人不具备销售商品房的主体资格。 2、拆迁人是沈阳市浑南新区房屋拆迁办公室和浑南新区管委会,拆迁协议的转让在未经以上拆迁人同意的情况下,不能擅自转让,而且本案真正的被告应为案外人孙桂敏,是她将房屋拆迁协议书转让给王某的。3、孙桂敏虽然与孙某某是夫妻关系,但是她不能代表协议中的其他人转让协议书,被拆迁的面积里还有郑某某的房屋面积。

  被上诉人王某答辩称:同意原审判决。

  原审第三人郑某某的答辩意见同上诉人孙某某。

  经本院审理查明的事实与原审法院认定事实基本一致。

  上述事实,有当事人陈述、原、被告签订的房屋买卖动迁证协议书、房屋拆迁协议、收款收据、供暖合同、证人证言、调查笔录等证据,经庭审质证、认证,在卷证明。

  本院认为,房屋拆迁协议是被拆迁人依照协议约定获得拆迁人安置住房的一种权利凭证。本案被拆迁人为上诉人孙某某,其应为该房屋拆迁协议的权利人,孙某某夫妇将该动迁房票以2,000元价格卖与被上诉人王某应属对自己权利的处分,由于该动迁房票所载明的被上诉人为孙某某,孙某某是唯一的权利人,因此,王某完全有理由相信孙某某夫妇有处分权。王某在支付购房票款2,000元后,取得房屋安置权利,应属善意取得。对于上诉人提出房屋拆迁协议的转让未经拆迁人浑南新区房屋拆迁办公室和新区管委会的同意,该转让行为无效的问题。上诉人作为拆迁协议所确定的房屋回迁安置的权利人,有将房屋拆迁协议让与他人的民事权利,且上诉人在收取转让费2,000元后,协助被上诉人王某交付了所送房屋的首付款及二、三期房款共计人民币105,163元,还陪同原告进行选房(选定文澜苑二期13-3号楼412室,建筑面积为79.07平方米)于2004年10月11日交付了物业管理费、采暖费、煤气管网费等相关配套设施的费用。因此本院对此项上诉理由,不予采信。对于上诉人提出孙桂敏虽然与孙某某是夫妻关系,但是她不能代表协议中的其他人转让协议书,

  被拆迁的面积里还有郑某某的房屋面积等问题。尽管浑南新区拆迁办及新区土地管理所曾出具证明拆迁面积154平方米房屋原有两个房屋产权证,其中拆迁面积87平方米,是孙某某的另67平方米是郑某某的,但由于2003年7月5日的房屋拆迁协议中,154平方米拆迁面积的被拆迁人为孙某某,该协议中郑某某既不是被拆迁人又未记载其享有相关民事权利。孙桂敏系孙某某妻子,其夫妇二人与郑琴芹共同生活,在与王某商议出卖房屋动迁手续时亦均在场,虽然买卖动迁手续的协议为孙某某妻子孙桂敏代为签订,但在只剩1天就丧失购买涉诉房屋的权利的情况下有偿转让该手续,上诉人孙某某及其原审第三人郑某某对此应为明知孙桂敏的行为可以代表其二人的意思表示,故被上诉人王某依据转让协议取得安置房屋的民事行为,符合善意取得的法律构成要件,本院对此项上诉理由亦不予支持。原审判决确定本案的案由为商品房买卖合同纠纷不妥,应予纠正,本案案由应确定为房屋拆迁协议转让纠纷。综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费266元,由孙某某负担。

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