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  核心内容:下面,并通过法院对这个案例的判决,为您详细介绍应该如何处理此类纠纷。

  上诉人中国人寿保险公司通州市支公司(以下简称人保公司)因与被上诉人通州市开发区太阳岛娱乐有限公司(以下简称太阳岛公司)房屋租赁合同纠纷一案,不服江苏省南通市中级人民法院(2001)通中民初字第63号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案,上诉人人保公司的委托代理人戴袁华、金建国,被上诉人太阳岛公司的法定代表人吴卫星及委托代理人张玉铭、仇松林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  经审理查明,1997年6月16日,太阳岛公司与人保公司签订房屋租赁合同,约定太阳岛公司承租人保公司的保险大厦裙楼二楼371平方米的房屋开办歌舞厅,租赁期限为5年,自1997年7月1日起至2002年6月30日止。租金前三年每年8万元,后两年逐年递增10%,每年租金一次性付清,先缴租金后使用。租赁财产的维修保养及消防、治安等问题由承租方负责。租赁期间如变动或终止协议,需提前两个月,经双方同意后,方可变动或终止协议,承租方装修费用,甲方概不负责。另外,双方还就房屋内部装修和水、电费等问题作了约定。

  合同签订后,太阳岛公司为满足开办歌舞厅的需要,对房屋内部进行了装修,添置了灯光、音响等设备。因为太阳岛公司承租的二楼只有一处通往一楼大厅的内楼梯出口,不符合开设歌舞厅需要两处人员通道出口的消防安全要求,因此,太阳岛公司在装修期间又增设了一处外楼梯。此后,太阳岛公司正常营业。

  1998年1月8日,人保公司将其保险大厦一楼大厅约80平方米店面房,出租给千黛美人洗头房(以下简称洗头房)。洗头房承租后对该店面房进行了装修,并在一楼大厅的内楼梯出口处,安装了一道铁栅门。

  1999年3月9日,通州市公安消防大队对太阳岛公司歌舞厅进行消防安全检查时,发现歌舞厅内楼梯出口处,安装了一道铁栅门。该消防大队认为其不符合消防安全要求,责令太阳岛公司于同年3月25日前予以整改,整改合格后方可营业。2000年11月1日,由于太阳岛公司未申报1999年度年检,南通市通州工商行政管理局吊销了其营业执照。

  租赁期间,太阳岛公司分别于1997年6月16日支付租金1万元,7月8日支付租金1万元,12月16日支付租金2万元,1998年3月24日支付租金1万元,7月15日支付租金2万元,1999年1月20日支付租金2万元,2月3日支付租金1万元,合计支付租金10万元。

  2001年7月6日,太阳岛公司向通州市人民法院提起诉讼,要求终止双方的租赁关系,退还租金4.0666万元,赔偿损失18.1747万元。诉讼期间太阳岛公司增加诉讼请求,要求对方赔偿直接损失68万元,间接损失54万元。庭审中人保公司提出反诉请求,要求对方支付租金并承担违约责任,金额24.5199万元。2001年8月27日,通州市人民法院将该案移送至原审法院审理。

  二审诉讼期间,被上诉人要求上诉人给付其增设的外楼梯及一楼门头装璜款37.9万元,对此,上诉人愿意给付折价款23万元。

  原审法院经审理后认为,双方当事人于1996年6月16日签订的房屋租赁合同系真实有效的合同,对双方均有约束力。太阳岛公司实欠人保公司的房屋租金、水电费,应当按实支付给人保公司。人保公司要求太阳岛公司承担违约金2万元的主张,无合同和事实依据,不予支持。人保公司作为出租方,应充分考虑承租方太阳岛公司承租的房屋系开办歌舞厅用,应有两个安全通道方符合规范要求,而人保公司在履行合同中,却将通道出口处的房屋出租给他人,并在歌舞厅出口相连的楼梯处安装铁栅门,事后又未给予积极纠正,致使太阳岛公司因不符合消防要求未能通过年检而歇业。人保公司的上述行为是导致合同不能履行的根本原因,对此,人保公司应赔偿太阳岛公司的实际损失。该损失可以按太阳岛公司实际投入资产的价值,结合该公司的实际使用期限折旧计取,财产的所有权归人保公司所有。太阳岛公司主张的间接损失,不予支持。据此,原审法院判决:一、太阳岛公司与人保公司房屋租赁合同终止履行;二、人保公司赔偿太阳岛公司经济损失78.2453万元,原出租房内的一切财产均归人保公司所有;三、太阳岛公司给付人保公司租金7.3333万元,水、电费3939.2元,合计7.72722万元;四、驳回太阳岛公司、人保公司其他诉讼请求。

  人保公司不服,上诉至本院,其主要理由是:一、原审判决认定被上诉人歇业的原因系上诉人违约造成的,缺乏事实依据。1、被上诉人开办歌舞厅应知晓该行业的消防要求,且双方在签订租赁合同时,明确约定消防由被上诉人自己负责,故造成消防不符合要求的责任,应由被上诉人自己承担。2、被上诉人承租的房屋是二楼,并未要求承租一楼,故上诉人将一楼店面房出租给洗头房,并未侵犯被上诉人的任何权益。3、洗头房在内楼梯出口处安装铁栅门并未通知上诉人,也未征求上诉人的意见,且洗头房安装铁栅门并不影响歌舞厅人员的安全疏散。4、铁栅门不符合消防要求需整改,被上诉人应及时向上诉人通报并求得解决,但被上诉人从未将此事通报上诉人,而是在不符合消防要求的情况下强行经营直至歇业,对此,上诉人不应承担责任。二、上诉人将一楼店面房出租给洗头房是在1998年1月8日,被上诉人诉称洗头房在装修时就安装了铁栅门,因此,即使此时上诉人构成违约,那么该违约行为至被上诉人起诉时已长达三年半之久,已超过了法定诉讼时效期间,丧失了胜诉权。三、原审判决认定被上诉人经济损失为78.2453万元并判令出租房内的“一切财产”归上诉人所有,无事实依据。四、双方约定的租赁期限为5年,被上诉人目前仍实际占有租赁房屋,因此,被上诉人应依约支付全部租金。综上所述,请求二审法院查清事实,正确适用法律,对原审判决依法予以改判,并支持上诉人关于房屋租金方面的全部反诉请求。

  被上诉人太阳岛公司答辩认为:一、确保被上诉人歌舞厅楼梯通畅并符合消防要求,是出租方上诉人最基本的义务之一,上诉人以安装铁栅门其不知晓为由,不履行合同义务,导致被上诉人不能营业,上诉人应当承担相应的法律后果,因此,原审法院认定因上诉人违约而导致合同不能履行是正确的。二、本诉的诉讼在合同的履行期内,因此,不存在诉讼时效问题。三、原审法院根据违约赔偿的规定,由上诉人按答辩人添附物审计后折旧进行全额赔偿,在法律和法理上是可行的。综上所述,原审法院的判决认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院驳回上诉,维持原判。

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