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土地使用权出让详解及合同范本

来源:芜湖合同律师 网址:http://www.lawwhht.com/ 时间:2017-01-09 15:01:31

        土地使用权出让是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

    ■土地使用权出让的主体范围

    土地使用权出让的主体,主要是指国有土地使用权出让人。国有土地使用权出让的主体不是任何单位和个人都可以充当的,它必须具备一定的法定条件和资格。

    (1)土地使用权出让人必须是代表土地国家所有权的县、市人民政府。任何其他单位和个人不得充当出让人。

    (2) 中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人,除法律另有规定外,均可依照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》和新实施的《土地管理法》及其《实施条例》的规定取得土地使用权,进行土地开发、利用、经营。

    (3)土地使用者开发、经营土地的活动,应当遵守国家法律、法规的规定,并不得损害社会公共利益。

    ■土地使用权出让的特征

    土地使用权出让具有以下的法律特征:

    第一,土地使用权出让法律关系的主体身份具有特定性。

    土地使用权出让的主体,一方为出让方,一方为受让方。由于国家是国有土地的所有权人,因此出让一方只能是国家。根据《城市房地产管理法》第14条第2 款的规定,土地使用权出让合同由由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。这意味着市、县人民政府有权作为国有土地所有者的代表出让土地使用权。

    土地使用权出让中的受让方是指土地使用者。《城市房地产管理法》没有对受让方的范围作出限制。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第3条规定:“中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人,除法律另有规定者外,均可依照本条例的规定取得土地使用权,进行土地开发、利用、经营”、由此规定可见,受让方一般不受限制,除非法律另有规定。

    第二,土地使用权出让双方的基本权利与义务。

    《城市房地产管理法》第15条和第16条分别规定了土地使用权出让双方的基本权利与义务。第15条规定:“土地使用者必须按照出让合同约定,支付土地使用权出让金;未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,土地管理部门有权解除合同,并可以请求违约赔偿。”第16条规定:“土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定,提供出让的土地;未按照出让合同约定提供出让的土地的,土地使用者有权解除合同,由土地管理部门返还土地使用权出让金,土地使用者并可以请求违约赔偿。”

    第三,土地使用权出让的客体是一定年限的国有土地使用权。

    土地使用权出让的客体是国有土地使用权,而不是国有土地使用权。根据《宪法》第10条的规定,我国实行土地公有制,只有两种土地所有权形式;国有土地所有权、农村集体土地所有权,任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。但土地使用权可以依照法律的规定转让。需要说明的是,出让土地使用权的范围不包括该幅出让土地的地下资源、埋藏物和市政公用设施。此外,规定出让土地使用权的期限,是土地使用权出让的重要内容。

    第四,土地使用权出让是要式法律行为。

    土地使用权出让,应当签订书面出让合同,同时向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。如果不签订书面出让合同并办理土地使用权登记,则土地使用权出让行为无效。

    ■土地使用权出让的方式    

   土地使用权的出让方式是指国有土地的代表(地方人民政府)将国有土地使用权出让给土地使用者时所采取的方式或程序,它表明以什么形式取得土地使用权。关于土地使用权的出让方式,《城市房地产管理法》第12条规定:“土地使用权出让,可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。”“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地,有条件的,必须采取拍卖、招标方式;没有条件,不能采取拍卖、招标方式的,可以采取双方协议的方式。”“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。”因此,我国土地使用权的出让方式有三种:拍卖、招标和协议。

    1.拍卖出让

    拍卖出让,是指在指定的时间、地点利用公开场合,由政府的代表者主持拍卖土地使用权,土地公开叫价竞报,按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种方式。拍卖出让方式引进了竞争机制,排除了人为干扰,政府也可获得最高收益,较大幅度的增加财政收入。这种方式主要适用于投资环境好、盈利大、竞争性强的商业、金融业、旅游业和娱乐业用地,特别是大中城市的黄金地段。

    2.招标出让

    招标出,是指在规定的期限内由符合受让条件的单位或者个人(受让方)根据出让方提出的条件,以密封书面投标形式竞报某地块的使用权,由招标小组经过开标、评标,最后择优确定中标者。投标内容由招标小组确定,可仅规定出标价,也可既规定出标价,又提出一个规划设计方案,开标、评标、决标须经公证机关公证。招标出让的方式主要适用于一些大型或关键性的发展计划与投资项目。

    3.协议出让

    协议出让,是指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望,由国有土地的代表与有意受让人进行谈判和切磋,协商出让土地使用的有关事宜的一种出让方式。它主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非盈利项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠的项目,采取此方式出让土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。以协议方式出让土地使用权,没有引入竞争机制,不具有公开性,人为因素较多,因此对这种方式要加以必要限制,以免造成不公平竞争、以权谋私及国有资产流失。

    协议、招标、拍卖是法定的三种使用权的出让方式。在具体实施土地使用权出让时,由国有土地代表根据法律规定,并根据实际情况决定采用哪种方式,一般对地理位置优越、投资环境好、预计投资回报率高的地块,应当采用招标或拍卖方式;反之,可适当采用协议方式。

    ■土地使用权出让程序

    1 、编制年度土地使用权出让计划(报市政府批准)

    2 、编制宗地出让方案(报市政府批准)

    3 、实施宗地出让(经营性用地须实行“招拍挂”,非经营性用地可实行协议出让)

    4 、确定受让人,受让人按规定缴纳土地出让金及相关税费

    5 、核发国有土地使用证。

    ■土地使用权出让的年限

    出让土地使用权的最高使用年限,就是法律规定的一次签约出让土地使用权的最高年限。土地使用权年限届满时,土地使用者可以申请续期,具体由出让方和受让方在签订合同时确定,但不能高于法律规定的最高年限。考虑到我国国民经济和社会发展过程中的一系列变化的因素,《城市房地产管理法》对土地使用权出让最高年限仅作了授权性的规定:“土地使用权出让最高年限由国务院规定”。

    据此,《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条按照出让土地的用途不同规定了各类用地使用权出让的最高年限:(1)居住用地70 年;(2)工业用地50年;(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;(4)商业、旅游、娱乐用40年;(5)综合或者其他用地50年。

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李长志

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